我们能为“公寓再生”做些什么

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截至2025年，日本超过700万套公寓中约有140万套建筑超过40年，预计10年后将翻一番。对于高经年公寓来说，抗震性能等防灾准备、无障碍化、应对现代生活方式等建筑物的功能更新是紧迫的课题。
此外，对于分售公寓所需的长期管理和运营，存在所有者和居民等负责人老龄化的问题。
针对“公寓再生”这一社会课题，日建设计将与各位业主及居住者共同探讨如何使公寓顺利再生。
以公寓再生为专业的顾问、拥有超过10万户集合住宅设计经验的建筑师等组成一组，发挥丰富的知识从综合的角度为公寓再生提供支援。

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从咨询到实现公寓再生的支援

公寓的再生有修缮、改建、重建等各种各样的方法。例如，重建的情况下，增加住户数量、建造复合设施等方法也各种各样。再生顾问在这些不同的选择中扮演着指导权利人的最佳方式的角色。
具体而言，权利人可以获得以下好处。

(1) 活用基于重建工程经验的专家的专业知识，进行具体的研究和计划
(2) 便于从行政机关收集信息
(3) 通过第三者的加入，便于掌握权利人的意向和调整意见
(4) 能够减轻权利人的时间和劳力
(5) 在选择开发商时，能够得到更好的建议
(6) 能够得到精通重建工程的各种专家 (律师、不动产鉴定师、司法书士、税务师等) 的介绍

日建设计作为重建顾问和设计者，从最初的商谈开始，就与权利人一起为实现重建而奋斗。

经历过公寓重建的权利人的心声——4个实例

公寓再生将带来巨大的社会影响，例如更新建筑物的功能，在周围环境中产生新的人流，并激活该地区。为了振兴，权利人经历了什么样的过程，他们住在新的住所?
与Nikken Design一起经历过公寓重建的权利人回顾了他们的业务。

案例 1
横滨红叶坂住宅红叶坂住宅是花崎住宅区重建项目的一部分，设有“赏秋小径”和各种共享设施。

KOKYU MIWA ARCHITECTURAL PHOTOGRAPHY

  重建前 重建前
所在地 神奈川县横滨市
竣工 1958年 2011年
总建筑面积 5,953.00㎡ 40,349.00㎡
层数 地面以上4地面 地面以上11地面 地下1地面
总户数·栋数 88四栋房子 368四栋房子
业务特征 引进邻接地区并通过全员同意推进事业
备注 再生咨询：城市空间研究所
设计：日建设计
 

  • 重建前:花咲团地

  • 重建后：横滨红叶坂住宅
    KOKYU MIWA ARCHITECTURAL PHOTOGRAPHY

  • KOKYU MIWA ARCHITECTURAL PHOTOGRAPHY

  • KOKYU MIWA ARCHITECTURAL PHOTOGRAPHY

重建要点

神奈川县横滨市的前Hanasaki住宅区 (1958年建成88户) 的重建项目 (368户) 。通过获取相邻的土地，我们应用了环境设计系统，并形成了面向秋叶坂的整体景观。

权利人的声音
与维修相比，重建

——请介绍一下进行重建的契机。

权利人:自2001年以来，Hanasaki住宅区开始考虑重建，最初也考虑过维修。很多居民都是在这个地方上了年纪的，所以即使建筑物多少有点旧，也想继续住在这里的心情很强烈。然而，在反复讨论的过程中，维修和翻新的成本很高，电梯的安装很困难，所以我觉得重建更好。

让社区认可的 (邻居也喜欢的) 事业计划

——如何选定公寓再生事业者?

权利人:该重建项目的特点是通过竞争选择了一组合作伙伴。
在包括Nikken Design在内的商业集团 (以下称为商业集团) 的提案中，所有者的退货条件实际上不是1号。在选择时，还原条件很重要，但这不是唯一的。我们希望公寓不是一个令人生畏的公寓，而是一个充满树木和鲜花的绿色公寓。在此基础上，我想如果能成为被地区评价的公寓就好了。
我觉得日建集团的提案很重视“让邻居也喜欢的公寓”这一理念。另外，事业计划的内容很可靠，我认为可以期待稳定的事业推进。一致认为这样的话就能做出想要的东西，选择了日建集团。

通过信任关系克服项目期间社会环境的变化

——如何选定公寓再生事业者?

权利人:重建组合从成立到竣工历时3年半。在那期间发生了雷曼冲击，日本经济也受到了打击。因此，需要调整减少条件和降低建设成本，这是一个严重的情况。即使在这样的场景中，Nikken集团也做出了坚定的回应，我们能够安全地生存。我认为自比赛以来，居民和日建集团培养的信任关系支持了这个项目。

案例 2
樱城水住宅区重建项目“樱上水花园”——一个继承了广场和绿树成荫的街道记忆的丰富户外空间。

Kudo Photo

  重建前 重建后
所在地 东京都世田谷区
竣工 1965年 2015年
总建筑面积 关于30,500.00㎡ 关于98,550.00㎡
层数 地面以上5地面 地面以上14地下室1地面
总户数·栋数 住宅单元404门·17岭 住宅单元878门·8岭
业务特征 将一团地的住宅设施转移到地区规划的要点
备注 再生咨询与设计：日建设计
景观设计：Landscape Plus
 

  • 重建前:樱上水团地

  • 重建后：樱上水花园
    Kudo Photo

  • Kudo Photo

  • Kudo Photo

重建要点

1965年竣工的“樱上水团地” (404户、17栋) 改建为8栋878户。自20年过去以来，居民领导的重建工作得到了推进，居民希望继续生活的重建计划被确定为基本政策。为了继承经过约50年建成的住宅区的居住环境，重建后的公寓继承了旧住宅区的广场和绿化带，并珍惜地保留了约180棵树木等。此外，新种植了300多棵高大的树木。除了保护郁郁葱葱的生活环境外，我们还建立了一个集会场所，使居民能够继续开展社区活动，并促进新老居民之间的积极交流。

权利人的声音
经过反复讨论，决定重建超过10年

——请介绍一下重建樱上水团地的原委。

权利人:1986年，当时一部分居民开始举办学习会。之后，我们决定正式成立一个讨论重建的组织，并于1994年成立了樱上水集团未来计划推进委员会。自1999年以来，我被要求加入Nikken Design担任顾问。
虽然在讨论过程中有各种计划提案，但由于某种原因，重建决议没有通过的情况仍在继续。主要原因是有很多居民对重建持消极态度。为了使重建决议成立，除了80%的业主同意外，还需要2/3的居民同意所有17栋建筑。结果花了10年终于在2009年9月通过了重建决议。

-企业和居民如何沟通?

权利人:由于决议没有通过太多，我担心Nikken Design可能会被告知“我将退出” (笑) 。尽管如此，贵公司还是耐心而冷静地陪着我。重建的基本草案完成后，我们每三个月举行一次简报会。即使在施工开始后，我们每月举行1~2次董事会会议，最终通过该项目举行了140多次会议。此外，董事每月接受一次现场检查，并建立居民之间沟通的场所。多亏了这个，我想大家才能放心地对重建抱有希望。
我很感激这是一个很好的重建结果，因为所有利益相关者都提出了想法，并在传达信息的同时继续前进。权利人也很满意，所以我更这么认为。

年轻人和孩子们来到了一座老龄化的城镇。
经过多年的努力，樱上水花园于2015年竣工。入住后您有何感想？

权利人:重建最好的一点是社区已经恢复活力。重建前，在住宅区内见到的都是爷爷奶奶。但现在年轻人增加了很多，孩子们跑来跑去 (笑) 。有了活力。
我住的大楼南北两侧都有窗户，和重建前一样通风顺畅。好像我回到了很久以前，当我第一次打开窗户时，我能够感受到“我真的回来了”。另外，院子变得比预想的要大。从学校回来的孩子们也能放心玩耍。

Case3
Sunkus东中野公寓重建项目“RIVIO东中野Hilltop”——多种方案探讨有助于达成共识

  重建前 重建后
所在地 东京都中野区
竣工 1974年 2022年
总建筑面积 8,501.30㎡ 10,440.73㎡
层数 地面以上8地下室1地面 地面以上18地下室1地面
总户数 住宅单元106门（商店）2部分） 住宅单元135办公室门1部分）
业务特征 非住宅用途 (商业、事务所) 的公寓重建
备注 再生咨询和设计:Nikken Design
 

  • 重建前:Sunkus东中野

  • 重建后:Livio东中野Hilltop
    株式会社Imagram

  • 株式会社Imagram

  • 株式会社Imagram

重建要点

1974年完成的“Sunkus Higashi Nakano” (106个单位) 升级为高层，重建为135个单位。改善了本公司参与之前探讨的以面向山手通的住户为中心的中层方案，充分利用可以一览新宿高层大厦群的用地特性，探讨并提出了多个高层配楼方案，推进了共识的形成。通过对前面的山手通进行倾斜角度的建筑规划，创造了一个空白，创造了一个丰富的绿色空间，通往城市和约50米的入口通道。

权利人的声音
我们将以地震为契机重建

——开始讨论重建的契机是什么?

权利人:在重建之前，每年都会发生外墙脱落和漏水事件。另外，抗震诊断中被指出“大地震时倒塌的可能性”。以东日本大震灾为契机，居住者之间商量，认为这样下去很糟糕。所以委托了不动产公司，从公寓再生的讨论阶段开始就得到了支持。通过那个不动产公司的介绍，日建设计提出了重建计划方案，进行了具体的讨论。

居民积极参与各种计划

——作为区分所有人参与重建有何感想?

权利人:从研究开始到重建花了8到9年的时间，但在此期间，包括Nikken Design在内的业务相关人员进行了认真的沟通。特别是，通过提供各种建筑模式的图纸和透视，居民的期望增加了。最初不愿意重建的人在视觉上被理解为“你可以做这么棒的事情!”，所以每个人都变得积极。资产价值上升的期望也增加了。各位事业相关人员绅士般地真诚礼貌地应对，我们大家真的非常感谢。

以建筑设计为荣

——请谈谈入住后的感想。

权利人:我选择了一个适合我现在生活方式的紧凑型房间。使用方便，可以重建适合自己的生活。公共部分丰富真是太好了。另外，外观设计很时尚，我很喜欢。走在路上的人都回头，也有很多人拍照。

Case4
外苑住宅公寓重建项目“THE COURT神宫外苑”——与国立竞技场周边的城市建设合作

Kudo Photo株式会社

  重建前 重建后
所在地 东京都涩谷区
竣工 1964年 2020年
总建筑面积 15,865.91㎡ 59,156.18㎡
层数 地面以上7地下室1地面 地面以上23地下室2地面
总户数·栋数 住宅单元196门·1岭 住宅单元409门·1岭
业务特征 与国家体育场周围的城市规划合作
备注 企业重组咨询：日建设计、R.I.A.
设计：日建设计、R.I.A.、大林制作所
 

  • 重建前:外苑House
    大林组

  • 重建后:THE COURT神宫外苑
    大林组

  • KENJI MASUNAGA（MASPHOTO)

  • KENJI MASUNAGA（MASPHOTO)

重建要点

1964年东京奥运会时，它是作为外国记者宿舍建造的，然后出售的“Gaien House” (196个单位) 的重建项目。与周边城镇发展合作，包括国家体育场等的重建，在确保有助于该地区的广场和绿地的同时，通过道路扩建维护和采用隔离结构实现防灾的提高，“THE COURT神宫外苑“ (409户) 重生。

与周围的城市规划相结合的重建研究取得了成功

——请介绍一下作为重建研究委员会参与重建的契机和活动。

权利人:建造约50年的老化公寓在抗震方面存在问题。我觉得权利人之间相当认同重建的必要性。2012年6月通过了重建推进决议，决定成立重建研究委员会，向其中一名委员举手。
重建时，首先取得权利人的同意最为重要。为了形成共识，必须是权利人可以接受的内容，例如将建造什么样的建筑物，与重建前相比占用面积是多少，经济负担是多少等。是的。但是，业余小组委员会成员的讨论很困难，需要专家的建议。因此，审查委员会决定在成立后立即加入包括Nikken Design在内的两家公司作为顾问。
在考虑期间，出现了重建计划的可能性，以期转移到国家体育场周围的重建促进区，并且在与周围城市规划相同的框架内，有土壤考虑重建，最终决定朝着这个方向前进。重建工作的经济条件也扩大了。我觉得还是完善了生活重建所需的住户面积和经济条件，是委员会的重大成果。

建立共识和重建条件

——在长达8年的时间里，他一直是主要成员。事业结束后的感想是什么?

权利持有人：由于权利持有人重建的理由各不相同，生活状况也各异，因此达成协议并非易事。为了达成协议，必须创造各方都能接受的重建条件。在诸多困难中，我们尤其注重通过确保透明度来落实重建条件并维护工会成员的信任。
我尤其记得，为了确保当初选择项目合作伙伴时承诺的重建条件得到遵守，我们不得不多次协商。最终，我们成功地让项目合作伙伴理解了重建条件的重要性，并最终促成了项目的顺利完成。我个人感到遗憾的是，我们将重建方案的设计工作完全交给了项目合作伙伴和设计公司（贵公司），而重建协会的参与度却非常低。
我认为项目成功的关键在于能够将重建项目与周边城市发展结合起来考虑。这是一个复杂的项目，但包括权利持有人、顾问、项目合作伙伴和设计师在内的所有专家的角色都得到了恰当的划分。我认为这是一个非常优秀的团队。

重建真是太好了

——重建有什么效果?

权利人:随着居民老龄化的发展，施工期间的临时住所搬迁是一个很大的负担。但是，重建后抗震性、安全性、安全性等居住环境得到了很大改善。结果在资产价值方面也值得期待，听说现在没有居住的人的所有房产的租赁需求也很旺盛。从这个意义上说，我认为重建的优点很大。

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